2021，碧桂园看好这类城市！

来源：吉屋网发布时间：2021-03-29 09:05:57

正值房企年报季，碧桂园交出了这样一份答卷：

自成立以来，碧桂园一直以“接地气”而著称，从一线到六线城市全覆盖，并深耕三四线城市，业内人称“有县的地方就有碧桂园”。

在业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌表示，截至2020年底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2958个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个区/县，达到市场全覆盖。碧桂园长期看好中国新型城镇化发展，深耕三四线城市。

尤其近年来，在很多开发商把业务重心收缩到一二线城市的时候，碧桂园仍继续深耕三四线城市。2020年度，按目标市场分，碧桂园目标一二线与目标三四线销售金额比例为46:54，业内罕见。而且2020年新拿地面积中，也有高达65%位于三四线城市。

截至目前，碧桂园已进驻的三四线城市高达245个，而且业绩突出。莫斌说，已经进驻的三四线城市中，碧桂园平均市占率约为8%。其中，碧桂园在9个三四线城市销售额超过百亿。

土储方面，截至2020年底碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17536亿元，潜在的权益可售货值约5035亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，可支撑公司未来3.5年以上的销售需求。

具体来看，在已获取的权益可售货值中，98%的位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，从人口布局来说契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

那么问题来了，碧桂园赚钱的能力这么强，下沉深耕低线城市的战略成效到底如何？碧桂园的规模和效益还能怎么进阶？一起来看看。

01 定下年增速10%的销售目标

数据显示，2020年度，碧桂园实现权益销售额约5706.6亿元，同比增长3.3%，业绩再创新高。

更难得的是，碧桂园权益回款率达到91%，连续5年高于90%，回血速度也很快。

在重要盈利指标上，2020年碧桂园实现营收4628.56亿元，净利润541.2亿元。

在去年的《财富》世界500强排行榜中，财富中文网以营业收入为主要依据盘点全球名企，碧桂园攀升30位，名列第147名，成为全球房企之首。

显然，今年的碧桂园信心更足了，罕见地公布了未来销售目标。管理层说，未来三年，有信心每年录得10%的权益销售额增长。

不得了，这背后隐藏得可是碧桂园的万亿大计。

因为按此估算，2021年碧桂园的权益销售额至少要达到6276.6亿元，2022年要达到6904.26亿元，2023年要达到7594.69亿元。如果再算进入碧桂园2019年权益比（权益销售额与全口径销售额之比，2019年为70.99%），碧桂园有望在在2023年实现全口径销售额10697.28亿元！

这让我想起来前阵子，融创董事会主席孙宏斌说，未来，将有三家房企规模超过万亿。

但目前来看，碧桂园确实有这个底气。财报显示，碧桂园2021年的可售权益货值超过9600亿元，同比增长15.8%。其中，50%以上位于三四线城市，三四线区域占比进一步提升。

中信证券看好碧桂园的规模前景，并归因于碧桂园的区域裂变和三四线战略。分析称，碧桂园是*打破三四线开发难的大房企，调整后，各区域更接地气，更具斗志，却仍保持专业化和规模化大生产，成为突破规模瓶颈的关键。

中信证券进一步分析道预计未来三年，碧桂园权益销售额将实现两位数增长，五年后碧桂园在三四线单城的平均市占率有望达到15%以上，且布局城市数量有望大幅增加，碧桂园在中国的整体市占率有望向10%迈进。

值得一说的是，城市发展的新风向，也在利好碧桂园的深耕三四线战略。

截至2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，按照十四五规划要求，“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，把常住人口城镇化率提高到65%。

在政策推进下，近年，我国新型城镇化的进度越来越快，中小城市大力放开、放宽户籍要求：全面取消城区常住人口300万以下的城市*限制；全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市*条件；完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分*政策，鼓励取消年度*名额限制。

克而瑞研究中心说，新型城镇化仍是房地产行业*的制度红利。未来5年，我国的常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，将有约5600万人由农村迁移至城镇，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

而作为“三四线之王”，碧桂园将率先享受到新型城镇化的政策红利。

“所有追求美好生活的中国人每天都在奋斗之中，在有适当经济条件的时候，他们首先考虑的是希望居住得更好。”碧桂园创始人、董事会主席杨国强说，随着农民工工资提升，他们会产生居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏交通、商业、医疗和教育配套的农村住。因此，他们*可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。

此外，杨国强还说，中国的城镇化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活

而碧桂园给自己定下的目标是，“继续做城镇化征程的领跑者，为人民提供好房子，为社会进步和现代化做贡献，一百年一百年地做下去。”

02 财务稳健性进一步增强

良好的盈利能力，需要稳健的财务护城河做后盾。目前，“三道红线”下，碧桂园踩线一条，为资产负债率，但杠杆水平进一步降低了。

截至2020年底，碧桂园有息负债总额同比下降11.7%，为3265亿元，净负债率仅为55.6%，比2020年度百强房企均值的94.6%低近40个百分点（中指研究院数据）。

碧桂园首席财务官伍碧君说，中央给我们的三条红线的指标是在2023年6月30日前降到绿档，我们现在是净负债率和短债比符合要求的。

相比大刀阔斧地降低杠杆，碧桂园显得更加从容。伍碧君说，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。

此外，碧桂园的融资成本也在走低，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，未来资金链更有保障了。

财务盘面不错，难怪莫斌在业绩会说：“我们现在通过三年的努力，通过常态化的培训，竞争力的提升，现在已经处于管理*规范的时候，也是竞争力*强的时候，我们有信心让我们的权益销售连续三年每年增长10%，而且也要求我们的相关的经营指标取得同步的增长，所以我们有信心做到，也能够做到。”

看完业绩会，我不得不承认，碧桂园变得更稳重了。

行业风险多发，它降速增效，开始细细打起了算盘，做精细化管理。从城市区域裂变、继续深入三四线，到巩固财务护城河，碧桂园越来越精细、越来越成熟。

如果说去年的区域盘整是碧桂园的蹲下动作，那么今年开始估计会有一波规模和效益的起跳。而作为龙头房企，碧桂园经常代表着行业的天花板，这个天花板*后能有多高、将去往何方，将对行业观察、城市研究有着巨大的参考价值。

2021，碧桂园看好这类城市！

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