新年闲谈：未来会房价如葱吗？

来源：吉屋网发布时间：2021-02-23 09:13:03

今天聊聊房价增长到底和什么有关系？你所在城市房价趋势，看完你自己就可以判断。

影响房价因素很多，今天只说一个*因素：产业和人口流动。

你有没有发现，这20多年来，无论1线还是18线县城，几乎所有的城市面积都在变大。

那么有大必有小，什么变小了？

乡村。

一、过去30年，城市变大，农村缩小。

过去这十多年，城镇化加速，数亿乡村人口进城上班，定居。这一波庞大人口进城，持续了1-2代人。

因此所有城市面积都在变大，同时所有城市房价也都在上涨。

城市繁华的同时，没人注意的是农村都在缩小。甚至很多经济差的地方，出现了空心村，无人村。

近几年中国平均城镇化率接近60%。大家春节的时候，回老家附近村庄看下，还有多少年轻人没进城市的。大多数地方40岁以下能进城的几乎都进了。

那这一变化，意味着什么？

意味着很多小城市周边已没有多少新增人口，城市停止扩张。

同时大量小城市人口开始往大中城市涌入。这就意味着房子普涨的时代过去了。城市房价两级分化的时候来了。

二、未来分化，小城市收缩、都市圈城市更大。

近几年，很多2线城市纷纷颁布规划，吸引人口规模要过千万。不少城市还计划吞并周边小弟，城区面积还扩大。

这些城市到底哪来的这么多人？这些二线城市人口的增多，其实意味着四五线城市人口的减少。因为总人口已经恒定了。

小城市更小，大城市更大。28定律。

未来缺少产业优势，没有就业机会的小地方慢慢衰落，年轻人持续涌入更高层级的大城市，已经是大势所趋。

当下农村的衰落，以后有可能会在部分5、6线城镇/县城重新上演一遍。鹤岗2万一套的房子，只会越来越多。年轻人不是买不起房子，是买不起我们想去城市的房子。

*轮人口从农村迁移到城市，这一阶段即将完成，第二轮小城市/县城人口逐渐迁移到中大城市。当下我们正处于第二阶段中。

所以在看房价，有人口流入的地方，长期慢慢上涨。人口流失的小地方，长期横盘或慢慢下滑。未来开始2极分化。

三、城市产业就业决定人口流入

举个美国例子，著名汽车之城底特律。

在20世纪50年代的鼎盛期，底特律是美国第五大城市，全城拥有将近200万人口。

但是由于城市主产业单一，汽车产业衰败之后，城市随之衰败，人口流失超过一半多。

因为人口流失，房产失去保值属性，维护和持有房子还需要税费。如今底特律，有的住宅甚至一万美元，都卖不出去。

人随产业走，哪有就业机会，人就去哪里。一座城市因产业而兴，因产业而衰。一座城市就相当于一家公司，一只股票。

我们在把视角转向另外一面的美国硅谷。

硅谷不用多说，大家都知道，高科技产业云集，吸引全美甚至全球高新人才，新一波的造富机器。同时也是全美房价*的地方。

目前咱们的城市化第二阶段已经到来，产业和人才财富继续往大中城市集中，是世界各国发展的共同规律。

未来哪些地区人口会持续涌入？

长三角大湾区和珠三角大湾区内，京津翼湾区以及各省省会和计划单列市，辐射范围内的城市。说白了，就是经济龙头，人口进一步集中的地方。

日本目前总人口一直在减少，但东京都市圈人口却一直在增加，不断往中心集中。

东京湾都都市圈，几个城市早串联一片，地铁互通，城区异常之大。近几年我们很多地方也开始同城化，比如广佛同城。

所以未来部分没有产业支撑的小地方房产，会慢慢失去保值属性，仅剩居住属性。（地理位置在大城市周边的，是另外一回事）

对于很多老家在小城市县城，工作在外地的人来说，老家是根，保留一套自住就可以。3成首贷机会用在大城市，哪怕是在大城市的郊区。

人这一生，选对方向，选择大于努力。